目前，許多民營(yíng)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓時(shí)，都在權(quán)衡一件事：最終，房地產(chǎn)是以公司的名義購(gòu)進(jìn)公司的資產(chǎn)，還是以自己的名義購(gòu)買(mǎi)，出租給公司？營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理網(wǎng)從財(cái)稅和合理節(jié)稅的角度分析了以下幾點(diǎn)：
一、以公司名義購(gòu)買(mǎi)：
1、如果公司是增值稅一般納稅人，購(gòu)買(mǎi)時(shí)取得買(mǎi)房的增值稅專(zhuān)用發(fā)票可以抵增值稅，意味著企業(yè)可以少繳納增值稅、城建稅和教育費(fèi)附加。
2、公司賬務(wù)核算時(shí)可以計(jì)提折舊，沖抵企業(yè)所得稅。
3、公司名下的房產(chǎn)應(yīng)該按照房產(chǎn)的原值和新舊程度每一年繳納房產(chǎn)稅，稅率是1、2%。如公司名下有一套價(jià)值1000萬(wàn)元的房產(chǎn)，7成新，則每一年繳納的房產(chǎn)稅為1000萬(wàn)×70%×1、2%=8.4萬(wàn)元。
4、由于以公司的名義購(gòu)買(mǎi)，原則上購(gòu)買(mǎi)房屋的貨幣資金必須要由企業(yè)的銀行賬戶(hù)上支出，因此短期內(nèi)企業(yè)的資產(chǎn)總額不會(huì)變化，如果房產(chǎn)預(yù)期價(jià)格上漲，在后續(xù)交易過(guò)程中公司享有房產(chǎn)增值部分收益，可能會(huì)繳納企業(yè)所得稅、土地增值稅等。
5、由于以公司的名義購(gòu)買(mǎi)，如果在后續(xù)交易過(guò)程中公司享有房產(chǎn)增值部分收益，分配到股東名下時(shí)應(yīng)該繳納20%的個(gè)人所得稅。
6、如果購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的時(shí)候需要按揭貸款，還應(yīng)考慮是能否以公司名義順利辦理按揭貸款。
7、一般情況下，如果公司經(jīng)營(yíng)狀況、資金結(jié)構(gòu)、負(fù)債比率等相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)還不錯(cuò)，以公司名義購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)可能對(duì)以后公司獲取銀行貸款有幫助。
8、應(yīng)考慮公司股東之間可能引發(fā)的財(cái)稅糾紛和風(fēng)險(xiǎn)。
二、以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)出租給企業(yè)：
1、由于以個(gè)人的名義購(gòu)買(mǎi)，原則上購(gòu)買(mǎi)房屋的貨幣資金必須要由個(gè)人的銀行賬戶(hù)支出或者現(xiàn)金支出，不可由公司的銀行賬戶(hù)上支出。如果購(gòu)買(mǎi)人在公司辦理借款手續(xù)后由企業(yè)的銀行賬戶(hù)上支出的并且借款期限超過(guò)一年未歸還的，可能會(huì)涉及借款總額20%的個(gè)人所得稅。
2、以個(gè)人的名義購(gòu)買(mǎi)，由于購(gòu)買(mǎi)房屋的發(fā)票是個(gè)人名字，因此公司不可抵扣增值稅，不可計(jì)提固定資產(chǎn)折舊也就意味著不可沖抵企業(yè)所得稅。
3、如果把個(gè)人名下的房產(chǎn)出租賃給公司，這時(shí)候每一年應(yīng)該按照租金的12%繳納房產(chǎn)稅。
4、如果把個(gè)人名下的房產(chǎn)出售，包括出售過(guò)戶(hù)給自己的公司，首先看分房產(chǎn)性質(zhì)，如果是住房并且符合當(dāng)?shù)囟愂諆?yōu)惠政策的，會(huì)有一定程度的稅收減免，當(dāng)然不符合稅收優(yōu)惠政策的，還需要繳納增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加等；如果是商業(yè)性房產(chǎn)，肯定應(yīng)繳納增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅等。
5、如果把個(gè)人名下的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給自己的公司，按照稅法的規(guī)定，需依獨(dú)立市場(chǎng)化交易原則視同銷(xiāo)售，計(jì)征各項(xiàng)稅收。
6、如果購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的時(shí)候需要按揭貸款，還應(yīng)考慮是能否以個(gè)人名義順利辦理按揭貸款。
7、應(yīng)考慮個(gè)人家庭成員之間可能引發(fā)的財(cái)稅糾紛和風(fēng)險(xiǎn)。
三、共性的稅費(fèi):
1、不管以什么名義購(gòu)買(mǎi)時(shí)繳納的契稅、印花稅的稅率相同。
2、交易時(shí)涉及的評(píng)估費(fèi)、過(guò)戶(hù)費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)基本相同。


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